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Novo Banco, a venda de imóveis e a demagogia

por Maria Teixeira Alves, em 01.08.20

Novo Banco admite precisar de mais capital este ano - Economia ...

Não sai da agenda política a polémica em torno da venda de carteiras de imóveis, recebidos por dação em cumprimento de crédito, pelo Novo Banco. 

O Público mostra um dos imóveis que integrou a carteira Viriato, vendida pelo Novo Banco ao fundo norte-americano Anchorage em 2018. Trata-se de um Lote com armazém em Pataias, Alcobaça, foi vendido pelo Novo Banco por 62.294 euros à sociedade imobiliária Great Missouri, que está agora a pedir 120 mil euros.

A primeira questão que se põe é: E já foi vendido por esse preço? Quanto tempo pode a sociedade (que o comprou num pacote de vários imóveis) manter o imóvel até o conseguir vender? Se calhar 3 ou 4 anos... pois os bancos não podem. O BCE não deixa. Os bancos têm de se desfazer deles no prazo de 2 anos.

O Novo Banco herdou uma carteira de imóveis (e de malparado) de uma dimensão gigantesca do antigo BES, sim aquele banco que ninguém questionava e que toda a gente conhecia os donos, mas que afinal tinha uma casa-mãe sediada no Luxemburgo e com contas falsas. Aquele banco que até um figurante foi contratado, por 4,5 milhões de euros, para simular um alegado concurso internacional para uma suposta gestão de ativos dos clientes venezuelanos, acompanhada de um investimento num aumento de capital da empresa não financeira do GES. 

O Novo Banco foi vendido quando ninguém apostava na sua salvação, quando a Comissão Europeia achava que tinha de ir para liquidação.

Se nós tivéssemos um banco da dimensão do Santander em Espanha, podíamos esperar uma integração/absorção do banco com problemas, como aconteceu em Espanha com o Popular, mas não temos. Vender o Novo Banco foi uma tarefa hercúlea. Porque era um banco com um terço da carteira composta por malparado e imóveis recebidos em dação de cumprimento. As condições acordadas de venda ao Lone Star são sobretudo injustas para os outros bancos porque têm de pagar para dois fundos de resolução o nacional e o europeu, e o nacional está a sair-lhes muito caro. Mas a liquidação quanto é que iria custar ao sistema bancário? Quanto de fuga de depósitos iria provocar nos outros bancos? Quanto teríamos de pagar aos "lesados do Novo Banco"? Depois de o Estado ter ficado com direitos sobre ações em tribunal em troca de ter ressarcido os lesados do BES, ações judiciais essas que poderão não trazer frutos suficientes que compensem o Estado do que indemnizou aos lesados. A factura do BES ainda vai demorar vários anos a pagar.

A continuidade do Novo Banco está a sair-nos cara? Sim, mas quanto custaria uma nova resolução? Ou uma liquidação?

E, apesar de, para todos os efeitos, o Fundo de Resolução ser uma entidade pública e como tal todas as despesas serem contabilisticamente despesa pública, na verdade a resolução do BES é um custo dos bancos do sistema, pois são eles que pagam os empréstimos do Fundo de Resolução que o Estado concede.

É muito fácil perguntar porque é que o Novo Banco vende uma carteira de imóveis com desconto a  fundos que são vocacionados para a compra de ativos tóxicos que depois os vão rentabilizar da forma que conseguirem? Mas o mais difícil é conseguir em dois anos despachar uma carteira de imóveis significativa como é a que o Novo Banco herdou do BES.

Para quem acompanha o sistema financeiro, questionar a venda de carteiras de imóveis a fundos é como criticar a venda de dívidas a entidades que fazem depois de "homem do fraque". Porque haveriam estes fundos de comprar chatices se não fosse porque há uma possibilidade de ganho com esses ativos? Pôr sob suspeita a venda de portfólios de imóveis ou de malparado é o mesmo que olhar de soslaio para o negócio dos fundos que são vocacionados para a gestão de carteiras de crédito e imobiliário, é questionar a atividade de empresas como a Whitestar, como a Cerberus, como a Bain Capital, a Davidson Kempner.

O tema da venda de imóveis ao fundos especializados ganhou atualidade depois de uma notícia do “Público” que avançou que o Novo Banco concedeu a crédito ao fundo comprador dos imóveis vendidos em 2018 (o norte-americano Anchorage Capital Group) carteira essa composta por “5.355 imóveis que são compostos por 8.486 fracções”.
Segundo o Público os imóveis valeriam, nas contas do banco, 631 milhões de euros e foram vendidos por 364 milhões.
Ora, por essa ordem de ideias a perda nas contas do Novo Banco seria de 267 milhões de euros, mas não foi. O banco vendeu com perda, sim, mas as perdas contam-se na comparação com o valor do ativo, líquido do imparidades e esse era de 467 milhões. Pelo que a perda registada pelo Novo Banco foi de 159 milhões de euros.
Afetou os resultados, é verdade. Mas a maioria destes imóveis (cerca de 83%) não está coberta pelo mecanismo de capitalização contingente, pelo que não provoca chamadas diretas ao Fundo de Resolução.

Questiona-se também a "transparência" e talvez também a idoneidade do comprador, porque o Público descobriu que a compra foi feita através de um veículo sediado nas Ilhas Caimão. Mas todos os fundos passam por zonas off-shore. Seja Caimão ou Jersey ou outra qualquer.

A Anchorage é opaca? Só pode dizer isso quem não percebe que se está a falar de sociedades que estão registadas na SEC. A actividade destes fundos que têm sede nos EUA é regulada pela SEC. Os últimos beneficiários são muitas vezes fundos de pensões incluindo de funcionários públicos.

Sobre o facto de ter sido o próprio banco que emprestou dinheiro ao fundo das ilhas Caimão para que a operação se pudesse realizar. Aí é talvez o ponto mais frágil da operação de venda. Mas é preciso não esquecer que todos os bancos vendem imóveis (seja individualmente, seja por atacado através de portfólios a fundos especializados) a clientes a quem financiam. Pois a atividade do banco é dar crédito, não é vender imóveis. Portanto os bancos aproveitam vender imóveis a clientes a quem vão dar crédito hipotecário. É essa a atividade de um banco, lembram-se?

O Novo Banco não é uma exceção. Todos os bancos vendem carteiras de ativos com o inerente desconto a fundos especializados. Os ativos ou são créditos em incumprimento ou imóveis recebidos por incumprimento de crédito. O negócio dos fundos é comprar com desconto. A vantagem dos fundos é terem equipas especializadas para gerir a recuperação com mais eficácia do que os próprios bancos. Se não fosse assim esses fundos não tinham razão de existir.

Toda esta polémica aproveitada pela política para fazer oposição populista, vai fazer com que o Novo Banco fique mais tempo com os imóveis que ainda tem para vender no balanço.

O Novo Banco ainda tem bastantes imóveis em carteira para vender. Isto depois de em 2019 o Novo Banco ter vendido 909 milhões de euros de ativos imobiliários em três blocos diferentes: o bloco Sertorius; um bloco de grandes empreendimentos específicos e um bloco de ‘granulares’. No bloco Sertorius apenas 26% era de imobiliário residencial, 41% eram terrenos e 22% era parque industrial abandonado (que tem normalmente valor negativo) e ainda tinha 7% que eram ativos comerciais. Esse bloco Sertorius representa cerca de 40% do volume de vendas, isto é, 359 milhões de euros. O valor das perdas em 2019 foi de 229 milhões, com impacto em capital de cerca 120 milhões.

Tal como o CEO do Novo Banco revelou numa entrevista ao Económico, há depois outras operações que pesam cerca de 30%, no valor total de cerca de 200 milhões, e são sobretudo três: a operação da Matinha, a operação das Antas e a operação da Quinta Marques Gomes, em Gaia, e aqui não houve perdas face ao valor contabilístico líquido de imparidades.

As vendas granulares [pequenos imóveis individuais] conjugaram-se com uma parte do portfólio Albatroz, que foi a venda de uma carteira de ativos imobiliários e crédito não produtivo (non-performing loans), que envolveu cerca de 30 milhões de imóveis [era composto simultaneamente por imobiliário e crédito, sobretudo em Espanha].

No projeto Sertorius, o vencedor foi o Cerberus Group e a compra foi feita por uma entidade totalmente detida indiretamente por fundos de investimento que integram o grupo. Foram vendidos 195 imóveis, agregando 1.228 frações. O perímetro final da operação sobre imóveis teve um valor bruto de 488 milhões, mas um valor líquido, após imparidades, de 359 milhões. O comprador pagou 159 milhões pela carteira de ativos e isso teve um impacto direto nos resultados do banco de 229 milhões. Aqui também apenas cerca de 20% dos imóveis estavam protegidos pelo mecanismo de capital contingente. 

As duas vendas de carteiras de imóveis que ocorreram nos últimos dois anos foram feitas com perdas diretas para o banco de 388 milhões. Mas a generalidade destes imóveis não estava protegida pelo Fundo de Resolução.

O Novo Banco ainda tem programas para a alienação de imóveis, tal como noticia o Expresso, até porque a isso é obrigado pelos supervisores. Ao todo, o banco ainda tinha no fim do ano 3.830 imóveis registados no balanço para vender, a maioria dos quais edifícios construídos para habitação. Mas há também uma parte relevante de terrenos. Este conjunto de imóveis está registado por um valor bruto em torno de 1.000 milhões, mas o banco já foi reconhecendo antecipadamente perdas, por via de imparidades, para 430 milhões. O justo valor destes ativos está em torno de 550 milhões de euros. Pelo que é este valor que serve de base para estimar perdas ou ganhos.

Há ainda a dizer que estas transacções são feitas por processos internacionais competitivos, em que os principais concorrentes são fundos de grande dimensão.

 

publicado às 23:37




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